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联系地址：浙江省衢州市新桥街18号1幢5楼
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江山市解放路106号王丽萍来信咨询：我父亲于2002年1月份从江山市某房屋开
发公司购得一套性质为商业综合楼的住房一套，合同约定土地使用期限为50年，可
是在2004年交房并办理土地使用证时，土地使用证上登记的使用期为40年，即
2044年时为土地使用终止日期，整整少了十年使用期。我问隔壁的邻居，他们的情
况与我们也是一样的。请问，对此问题我们该如何解决?
本报法律顾问、高级律师郑家(马来)解答：你父与某房屋开发公司签订的房屋
买卖合同，从来信的情况分析，是一份当时尚未竣工的房屋向你父销售的商品房预
售合同。《合同法》第8条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事
人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，
受法律保护。”
你来信说，你父亲与该房开公司在合同中约定的土地使用期限为50年，而在到
土地管理部门办证时发下来的使用期限变为40年。对这个问题，首先你应了解不同
性质的用途有关土地使用期的规定。《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施
办法》第11条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年
；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商
业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”你来信说你父亲向
该房开公司购买来的是商业综合楼的住房，是否属于上述法条第(四)项商业用地。
如此，土管部门发放的土地使用证应该是为40年。如果你父亲与该房开公司签订的
商品房预售合同中约定土地使用期限为50年的，那么，是该房开公司违约，因为他
们并未严格履行合同有关土地使用年限的约定义务，应当承担违约责任。来信未说
明，你父亲与该房开公司有否在购房合同中约定违约责任条款。如果已签订了，可
按约定由该房开公司承担违约责任。如果未约定，则可按照《合同法》第122条规
定，由该房开公司承担违约责任。双方既可以相互协商解决，或用金钱弥补你父亲
因减少土地使用期带来的损失。如协商不成，你父有权将该房开公司告上法院，请
求人民法院追究其违约的民事责任。
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